Quali sono le parti comuni di un condominio? Il codice civile non fornisce una definizione di parti comuni di un condominio, ma si limita a indicare il regime giuridico a cui sono sottoposte le parti condominiali comuni. In altre parole stabilisce regole condominiali spazi comuni.
Riguardo parti comuni condominio codice civile fa anche un elenco dei beni che sono presumibilmente comuni in un condominio, fatto salvo un diverso titolo d’acquisto. Il titolo di acquisto è infatti l’unica prova in grado di determinare se una parte del condominio appartiene ad un soggetto diverso dal condominio stesso.
Parti comuni del condominio secondo la legge
La legge dunque non definisce le parti condominiali di un edificio comuni dandoci una definizione accademica. Fornisce invece un’elencazione meramente esemplificativa e non tassativa di quelle che possono essere le parti comuni del condominio.
L’art. 1117 c.c. afferma infatti che “la presunzione legale può essere superata solo dalla prova di un titolo contrario, che si identifica nella dimostrazione della proprietà esclusiva del bene in capo ad un soggetto diverso“. Secondo la recente giurisprudenza e le normative condominiali, questa “prova non può essere data dalla clausola del regolamento condominiale che non menzioni detto bene tra le parti comuni dell’edificio, non costituendo tale atto un titolo idoneo a dimostrare la proprietà esclusiva del bene e quindi la sua sottrazione al regime della proprietà condominiale (Cass. n. 17928/2007; n. 6175/2009). Il regolamento di condominio, infatti, non costituisce un titolo di proprietà, ma ha la funzione di disciplinare l’uso della cosa comune e la ripartizione delle spese” (Cass. n. 13262/2012).
Le diverse tipologie di beni comuni
L’articolo 1117 del c.c. distingue, a titolo esemplificativo, i beni che sono oggetto di proprietà comune, in tre categorie e altrettanti punti.
- Il numero 1) riporta le parti inerenti alla struttura dell’edificio. Tra queste suolo, fondazioni, muri maestri, tetti, scale, portoni degli ingressi condominiali, ecc… E in genere “tutte le parti dell’edificio necessarie all’uso comune“.
- Al numero 2) sono elencati i locali destinati ai servizi in comune (locali per la portineria, per la lavanderia; ecc.).
- Al numero 3) ci sono le opere condominiali, le installazioni e i manufatti destinati al godimento e all’uso parti comuni condominio (come per esempio ascensori, pozzi, cisterne, impianti gas; ecc.).
Come detto più su si tratta di un’elencazione non tassativa e certamente non esaustiva. Il legislatore utilizza infatti la locuzione “come i locali per la portineria”, dando all’elenco un ampio respiro. Ciò significa che possono esistere parti comuni del condominio degli edifici che non sono prese in considerazione dall’art del c.c. Ma non per questo non classificabili come parti comuni nella pratica.
