L’edificio abusivo non è commerciabile solo se non esiste un titolo edilizio che ne abbia assentito la costruzione oppure se nel rogito venga falsamente dichiarato l’avvenuto rilascio di un titolo edilizio invero inesistente. Se invece esiste un titolo edilizio e il manufatto è stato realizzato con variazioni (essenziali o non essenziali), l’edificio è commerciabile. Affinché il contratto di compravendita sia valido, è sufficiente che in esso siano menzionati gli estremi del titolo edilizio che ne ha assentito la costruzione.
La Corte di Cassazione ha affrontato nuovamente il caso degli immobili abusivi e la commerciabilità del bene, sottolineando che non è possibile pervenire alla conclusione dell’incommerciabilità dell’immobile difforme dalle prescrizioni urbanistiche contenute nel titolo edilizio.
Ed infatti le norme in materia prevedono ai fini della validità del negozio:
– la “dichiarazione” della parte alienante indicativa degli estremi del titolo abilitativo;
– ovvero (ma solo per le opere iniziate anteriormente al 02/09/1967) la“dichiarazione sostitutiva di atto notorio“ attestante che l’opera è iniziata anteriormente alla data predetta (art. 40, comma 2, L. 47/1985).
Ciò che dunque viene richiesto non è la corrispondenza tra la situazione dell’immobile e la conformità urbanistica che risulta dal titolo, quanto piuttosto la corrispondenza della “dichiarazione” della parte alienante – resa contestualmente alla stipula dell’atto o “recuperata” successivamente – rispettivamente, ad un titolo edilizio realmente rilasciato dalla autorità competente e recante gli estremi indicati, o all’elemento cronologico della data di inizio delle opere.
In altri termini è l’assenza di tali dichiarazioni a determinare la nullità del contratto e non la mancata conformità dell’immobile allo strumento urbanistico, quest’ultima non inclusa dalle citate norme tra gli elementi essenziali, perfezionativi del contratto traslativo della proprietà. Pertanto l’immobile deve ritenersi commerciabile, indipendentemente dalla corrispondenza della reale situazione del bene al titolo urbanistico effettivamente rilasciato.
Produzione delle dichiarazioni in corso di causa
Inoltre, hanno affermato i giudici, nel caso in cui il promittente alienante, resosi inadempiente, si rifiuti di produrre i documenti attestanti la regolarità urbanistica dell’immobile ovvero di rendere la dichiarazione sostitutiva di atto notorio di cui all’art. 40, L. 47/1985, deve essere consentito al promissario acquirente di provvedere a tale produzione o di rendere detta dichiarazione al fine di ottenere la sentenza ex art. 2932, Cod. civ., altrimenti venendosi irragionevolmente a privare di ogni effettività la stessa tutela accordata dall’ordinamento al soggetto a favore del quale debbono prodursi gli effetti acquisitivi del diritto reale, prenotati con la stipula del preliminare.
CONCLUSIONI – Dalla decisione della Corte si possono pertanto desumere i seguenti principi:
– è possibile ottenere l’esecuzione in forma specifica dell’obbligo di concludere il contratto ex art. 2932, Cod. civ. anche se l’immobile sia difforme dal progetto assentito, non costituendo la predetta difformità una causa di incommerciabilità dello stesso;
– le dichiarazioni previste dalle norme in materia non presentate nell’ambito del contratto preliminare possono provenire anche in corso di causa da parte del promissario acquirente e fino al momento della decisione.
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Articolo tratto da www.donnegeometra.it
